Все, что вы хотели знать о строительно-технической экспертизе. Интервью с экспертом

Разобраться в качестве строительных и ремонтных работ, определить стоимость объекта недвижимости и стоимость работ – все это входит в компетенции судебных экспертов, специализирующихся на проведении строительно-технических экспертиз. Узнаем у государственного судебного эксперта управления технических экспертиз управления Государственного комитета судебных экспертиз по Могилевской области Александра Суворова, как проводится экспертиза, какие недостатки выявляют эксперты в стройке и как помогают разделить между собственниками дом и земельный участок.

– В каких случаях нужна строительно-техническая экспертиза и кто обращается?

– Строительно-техническая экспертиза является одной из основных процессуальных форм получения значимой информации в ходе расследования и рассмотрения в судах дел, связанных со строительной деятельностью. Можно выделить группы типовых задач, которые распространены в указанной практике:

• определение размера затрат по устранению повреждений, причиненных зданию, строению, сооружению в результате поджога, залития (иного происшествия);
• определение вариантов раздела домовладения (жилого дома, земельного участка) с учетом долей в праве собственности, а также расчет компенсации за отклонение от идеальной доли;
• определение соответствия (несоответствия) фактических границ земельного участка юридическим границам;
• определение стоимости объектов недвижимого имущества;
• определение объемов, качества, стоимости выполненных строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ и другие.

В основном, в управление Государственного комитета судебных экспертиз по Могилевской области строительно-технические экспертизы назначают суды в рамках рассмотрения гражданских и экономических дел, а также следователи – в рамках расследования уголовных дел. В прошлом году экспертами управления по Могилевской области проведено порядка 80 строительно-технических экспертиз.

– Опишите этапы проведения экспертизы.

– Как правило, проведение экспертизы начинается с осмотра объекта строительства или объекта недвижимости. В ходе осмотра, к примеру, по качеству эксперты делают измерения для установления показателей качества, в дальнейшем сопоставляют их с требованиями ТНПА и проектной документации. Если требуется раздел, эксперт определяет фактическое техническое состояние домовладения (или иного объекта), учитывает наличие (отсутствие) незарегистрированных построек, а затем составляет варианты раздела. По результатам экспертизы эксперт составляет процессуальный документ – заключение эксперта.

– Давайте подробнее поговорим о порядке раздела одноквартирного дома – классическая история – между двумя собственниками, например, бывшими супругами. Какие нюансы есть в процессе раздела?

– При подготовке вариантов раздела эксперт учитывает пожелания двух сторон и, конечно, технические возможности. Главные требования при переоборудовании одноквартирного жилого дома в блокированный с двумя квартирами коротко можно сформулировать так: минимальная площадь жилых помещений должна быть не менее 30 квадратных метров; каждая квартира должна быть оборудована автономными инженерными системами, в том числе источником отопления, обеспечена естественным освещением, должна иметь отдельный вход с участка. Таким образом, в ходе подготовки вариантов раздела дома  чаще всего возникает необходимость в переоборудовании помещения. К основным работам по переоборудованию относятся: демонтаж или возведение перегородок, устройство (закладка) дверных и оконных проемов и т.п. Экспертом определяется стоимость этих работ, она рассчитывается с учетом применения аналогичных материалов, которые использовались при строительстве данного объекта, или иных современных материалов по ценам, приведенным в республиканской нормативной  базе цен на материалы

При разделе дома судом ставится вопрос и о разделе (определении порядка пользования) придомового земельного участка. Варианты раздела экспертом оформляются в заключении эксперта.

Важный нюанс: если в ходе экспертизы устанавливается, что несущие конструкции находятся в аварийном состоянии, то дом разделу не подлежит.  

Добавлю, что возникает потребность в разделе не только жилых домов, но и других объектов (гаражей, складских и иных помещений).

– Какие строительные недостатки наиболее часто выявляете?

– Чаще всего это недостатки в отделочных работах (внутренняя и внешняя отделка), а также кровельных работах.

– Приведите пример.

– Например, в прошлом году нами проведена строительно-техническая экспертиза по определению районного суда. Истец заключил договор строительного подряда о реконструкции одноквартирного жилого дома, однако ответчик – подрядная организация – не выполнил в срок все работы по объекту, к тому же заказчик остался недовольным качеством. Ответчик в свою очередь указывал, что истец не производил оплату вовремя. Из-за недофинансирования и выявления дополнительных объемов работ, погодных условий срок исполнения обязательств пришлось переносить. Все профинансированные работы, предусмотренные договором, по мнению ответчика, выполнены, однако заказчик имеет задолженность по договору.

Чтобы расставить точки над «i» в этом непростом деле, суд вынес на разрешение строительно-технической экспертизы целый ряд вопросов, как то: соответствует ли качество выполненных строительно-монтажных работ требованиям проектной документации и ТНПА; могли ли выявленные дефекты образоваться в ходе эксплуатации объекта либо являются следствием некачественно выполненных работ; имеются ли несоответствия объемов работ, указанных в актах сдачи-приемки, фактически выполненным работам и другие.

В рамках экспертизы проведен осмотр объекта, изучена предоставленная документация (копии договора строительного подряда и дополнительного соглашения, актов сдачи-приемки и др.).

Мы определили ориентировочную стоимость фактически выполненных объемов работ, количество израсходованных материалов при выполнении работ, указанных в актах сдачи-приемки, их суммарную стоимость.

Согласно заключению эксперта, в предоставленных актах сдачи-приемки действительно имеются несоответствия объемов работ по сравнению с объемами выполненных работ. Это свидетельствует о завышении подрядчиком стоимости выполненных работ примерно на 2,5 тысячи рублей.

Кроме того, в рамках экспертизы установлено, что качество работ не соответствует требованиям проектной документации и технических нормативных правовых актов. На поверхностях фундаментов, кладки стен, монолитного пояса установлены многочисленные неровности, отклонения от вертикальности, трещины, пустоты, выбоины. Кладочная арматурная сетка уложена в кладку стен с пропусками. Швы кладки стен не заполнены раствором полностью, а их размеры превышают допустимые. Установка деревянных конструкций крыши выполнена с зазорами, величины которых превышают регламентируемое значение. Отсутствует крепление скрутками стропильных ног к ершам, заделанным в стену, и защита от коррозии металлических деталей и изделий крыши. И это только самые значительные недостатки, обнаруженные в ходе проведения строительно-технической экспертизы.

Благодаря всестороннему и глубокому исследованию судебного эксперта, суд смог достоверно оценить доводы каждой из сторон дела, что в свою очередь способствовало заключению сторонами мирового соглашения.